El boom de la vivienda turística se desinfla en Medellín: ha bajado 11% este año

El 2023 se recordará en Medellín como el año en que se desató la crisis de los arriendos. Los valores se dispararon, con incrementos del 60% en algunos barrios, los propietarios terminaban los contratos si los inquilinos no aceptaban pagar $1 millón más al mes, y todo coincidió con el desembarco masivo de extranjeros que empezaron a ser vecinos ocasionales en edificios y unidades.

Puede leer: ¿Es cierto que la Alcaldía no permitirá el uso de apartamentos para renta corta y Airbnb en Medellín?

Lo cierto es que el fenómeno que alarmó a la ciudad —mal llamado gentrificación, pero que apuntaría a un término similar que es turistificación— ha bajado del clímax y tiende a estabilizarse porque este año los precios de los arriendos y las viviendas ofertadas para estancias cortas bajaron.

Claro que no hay que cantar victoria porque si algo demostró el año pasado es que la ciudad está cruda en regulación de apartamentos turísticos y que carga a cuestas un problema estructural: un déficit histórico de vivienda porque a más de 35.000 familias les hace falta casa.

Volvamos a 2023. Ese año se juntaron todos los factores críticos: hubo un declive en la construcción de vivienda (el índice de oferta de vivienda en arrendamiento pasó de 122 en 2020 a 26 en diciembre de 22); la entrega de los apartamentos ya vendidos se retrasó por las pérdidas y el desorden logístico que dejó la pandemia; se acentuó un cambio demográfico porque cada vez más personas viven solas o se forman familias más pequeñas (se pasó de 3,7 a 3,1 en el promedio de personas por hogar); y, como si no fuera ya suficiente el cóctel, se disparó la llegada de extranjeros, unos por turismo y otros llamados nómadas digitales, que vienen por periodos cortos a laborar aprovechando que sus trabajos son remotos y pueden ir de ciudad en ciudad con un dólar que rinde en Latinoamérica.

También hubo incremento de la oferta de vivienda turística, es decir, parte de la vivienda de renta tradicional se trasladó a renta corta porque en las plataformas ganaban más si las alquilaban por días. Cuando se suman todos esos factores ya se sabe lo que ocurrirá: si a la escasez de vivienda disponible se suma la alta demanda de apartamentos de personas locales y extranjeros el resultado es una tormenta perfecta con arriendos que se elevaron por las nubes y con cientos de familia de trasteo con una respuesta repetida que resumía todo: “Me pidieron el apartamento”.

Este año el panorama es distinto porque cada factor crítico de esa ecuación se ha ido regulando, según las cifras de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia. La oferta de vivienda para arrendar rebotó y hoy se sitúa en los mismos niveles de 2021, es decir, antes de que empezara el jaleo; la entrega de viviendas nuevas se recuperó porque de nuevo ingresaron apartamentos para arrendar; y en el primer semestre 2024, si bien hubo un incremento del 6,3% anual en el valor del canon, se situó por debajo de la inflación. Vale aclarar que no es que los arrendamientos hayan bajado sino que no siguieron subiendo como ocurrió en 2022 (21%) y 2023 (27%).

Quizás el dato clave para mirar que Medellín está descendiendo de la cresta de la ola es que este año las viviendas ofertadas para turistas o de renta corta han disminuido un 10,9%, lo que ha moderado la presión sobre la oferta de vivienda en renta tradicional. La ciudad pasó de tener listados 12.200 inmuebles en diciembre de 2023 a 10.873 este año. Dice Federico Estrada, gerente de la Lonja, que la irrupción de la vivienda turística obedece a las nuevas tendencias de ocupación de inmuebles en el mundo y que no solo hace parte de la infraestructura necesaria para ofrecerles a los visitantes, sino que le abrió oportunidades al sector y a los inversionistas.

Siga leyendo: En Medellín hay zonas donde la vivienda nueva es incomprable

Indica Estrada que en 2023 hubo escasez de vivienda para arrendar, pero que hoy la ciudad vive una realidad distinta, entre otras cosas porque los proyectos de vivienda que se construyen solo para renta corta también puedan haber disminuido la presión para la vivienda turística en copropiedades residenciales.

“Debemos recuperar los niveles de construcción de vivienda para no tener esa presión inflacionaria en los arrendamientos. La mejor manera de intervenir en los precios inmobiliarios es incentivando la construcción de nueva vivienda”, aseguró Estrada.

El problema ahora, ya con el boom bajando, pasa por dos frentes que Medellín debe atacar a la vez y de una vez por todas: regular el apartamento turístico, que no llegó de paseo sino que ahora es residente permanente; y afrontar el déficit histórico y acumulado de vivienda, que alcaldía tras alcaldía se ha acentuado sin soluciones de fondo.

¿Cómo ordenar esto?

Parte de la crisis del año pasado tenía que ver con la regulación de los alquileres de corta estancia, una categoría de uso de la vivienda turística que si bien aparece en el POT de Medellín (Acuerdo 48 de 2014), bajo el capítulo de servicios de alojamiento y hospedajes, no contempla una regulación específica para apartamentos de corta estadía o de renta corta operados por plataformas.

Está claro que a los establecimientos de alojamiento y hospedaje se les aplica las normas de hotelería y turismo (entre otras, estar inscritos ante el Registro Nacional de Turismo), sin embargo, la oferta se regó por toda la ciudad sin tener en cuenta que el POT restringe estas actividades solo a áreas de alta mixtura, es decir, a áreas o corredores en donde predominen los usos para actividades económicas, prestación de servicios públicos y haya menores proporciones de uso residencial.

La norma local es clara: en áreas de baja mixtura, donde predomine la residencia, no está permitido el hospedaje pequeño (menor a 50 camas). “En las áreas de mediana y baja mixtura no se permite la localización de los apartamentos turísticos como modalidad de los servicios de alojamiento y hospedaje, ya que estos se clasifican como servicios de alto impacto”, afirma la Secretaría General de la Alcaldía.

Es decir que las edificaciones existentes que quieran incursionar en el negocio de los apartamentos turísticos deben cumplir tres condiciones: 1. Verificar que la edificación se encuentre ubicada en áreas de alta mixtura; 2. Que el reglamento de propiedad horizontal de la copropiedad avale el cambio de uso a vivienda turística de toda o parte de la edificación; y 3. Posterior a la autorización de la asamblea de copropietarios, se debe adelantar la licencia de adecuación o cambio de uso en la curaduría.

Le puede interesar: ¡Medellín está muy cara! Sueldo ideal para vivir en clase media sería de $5 millones, asegura estudio

¿Cuántas de las 10.873 viviendas de renta corta que se ofrecen en Medellín cumplen estos criterios? Más allá: ¿quién se los hace cumplir? “No estamos de acuerdo con que (la vivienda turística) se lleve a las unidades residenciales sin los debidos permisos, incumpliendo el reglamento de propiedad horizontal, usos de suelo y certificaciones”, sintetiza Estrada.

El concejal Alejandro De Bedout, quien lidera una comisión accidental que hace seguimiento a los alquileres de corta estancia y donde esta semana se ventilaron estos indicadores, dice que la aparición de nuevas formas de habitar y la comercialización de zonas residenciales han generado fenómenos que requieren completa atención de la administración para mitigar sus efectos negativos, porque Medellín no previó el rápido crecimiento del turismo.

La Alcaldía responde que la competencia para atender el problema de los alquileres de corta estadía en edificios y unidades residenciales corresponde a la recién creada Secretaría de Turismo, que ejercerá la autoridad turística en el distrito. En todo caso, la ciudad requiere orden y control con los visitantes, pero primero resolver el problema histórico y latente de sus habitantes que es el acceso a la vivienda.

Discusión llegará a revisión del POT

El Distrito adelanta en la actualidad un estudio de posibles procesos de gentrificación o turistificación en Medellín, el cual tiene como objetivo establecer elementos que sustenten si en la ciudad se está dando uno u otro proceso. Este análisis será el insumo para la toma de decisiones en la futura revisión del Plan de Ordenamiento Territorial, con impacto principalmente en la definición de lineamientos para la ubicación de establecimientos de alojamiento y hospedaje, y normas urbanísticas. El actual POT se expidió en 2014 con vigencia de 12 años, es decir que desde el próximo año comenzará a moverse la discusión sobre los ajustes del ordenamiento territorial y obvio que la vivienda turística estará entre los temas claves del nuevo POT 2026-2038.